换个CEO就能挽救WeWork暴跌的估值想简单了

放大字体??缩小字体 2019-09-24 作者:责任编辑NO。石雅莉0321

  记者| 许冰清  修改 | 陈 锐  从一场风景无二的宣扬,变成不断折价的挥泪大促销,再加上公司暂停IPO、CEO被大股东在内的...

  记者| 许冰清

  修改 | 陈 锐

  从一场风景无二的宣扬,变成不断折价的挥泪大促销,再加上公司暂停IPO、CEO被大股东在内的许多董事“逼宫”下台的传言,WeWork成了“同享经济”代表公司中最惨的一个新鲜事例。

  它的身价正不断缩水。2018年12月底,刚递送招股书时,投行对外放风的估值高达470亿美元;但很快,这个价码就在9月初出资者的冷淡反应中被降到了200多亿美元,乃至更低。WeWork明显也在这样的打击中完全失去了自傲——本年9月中旬,曾有挨近这一IPO项意图消息人士向路透社表明,WeWork计划在路演时提出的最轻视值只要100亿美元。这个数字乃至还比不上公司此前拿到的融资总额。

  假如WeWork以这样打了“2折”的估值上市,就意味着2017年至今,一切参加这一项意图出资者都会亏钱。其间亏得最多的,当属WeWork融资后期简直仅有的支撑者软银集团。这也被以为是WeWork董事会考虑近期替换公司CEO、创始人Adam Neumann的首要原因。此前,软银曾要求WeWork中止上市进程。WeWork在阅历了近一周的犹疑后,也对外承认将IPO时刻表向后推延至少一个月,保底方针是年内完结上市即可。其他“同享经济”公司的上市之路虽有曲折和质疑,但都远没有WeWork这么剧烈。Lyft的上市定价相对其估值进步了70亿美元;即使是被以为泡沫严峻的Uber,上市前的“折价率”也被操控在了1/3。当然了,假如Uber早前没将那位风格急进、争议不断的CEO Travis Kalanick换掉,它的上市之路很可能会比WeWork还要热烈。

  假如从2008年的GreenDesk(WeWork前身)算起,WeWork这个“一同作业”的生意现已做了超越10年。面临外界,公司创始人Adam Neumann刻画的最令人深入的形象是一直狼子野心。现在,在全球具有528个工作空间项意图WeWork,在官网上声称其使命为“进步全世界的感知力”。

  比较Uber和Airbnb来说,WeWork所代表的“联合工作”少了许多监管层面的费事。一起由于开展速度快,它在全球范围内也催生出了很多竞赛对手——英文名叫“UrWork”的我国联合工作企业“优客工场”,最近也表明有赴美上市的主意。

  WeWork注定将成为“联合工作榜首股”的价值榜样,仅仅从其招股书来看,这家“流血上市”的公司还要阅历更多质疑和股价动乱。

  究竟立异了没有?

  为了证明WeWork的商业价值,CNBC在9月4日的节目中请到了办理着60亿美元财物的地产出资人Sam Zell做点评。和许多出资者意料的相同,Sam Zell以为这一形式毫无新意,且存在短期收入与长时刻租约及债款错配的危险。

  “我从前有幸出资过这类企业,实践上工作室转租这个商业形式在1954年就有了。”Sam Zell在节目中回想称。

  确实,在传统的地产开发商和服务商眼中,WeWork不过是更花哨、对客户更不考究的“服务式工作室”。这个范畴内的老练公司不少,更有像雷格斯这样早已继续盈余多年的大品牌。当然,关于本钱商场而言,论题度和概念也是估值的重要参阅,这导致了WeWork和雷格斯的悬殊差异——后者于2000年在伦敦证券交易所上市,现在市值不到40亿英镑(约合350亿元人民币)。

  在某些方面,WeWork和Uber展现出类似的虚浮风格。比方,在各自长达几百页的招股书中,Uber一次也没有提及自己是个“网约车”(ride-hailing)公司,WeWork则简直没用过“联合工作”(co-working)这个词——“同享经济”的概念被这两份冗长的文本包装得越来越含糊。有意思的是,在招股书中,WeWork称自己的收入首要来自“会员费”,适当于又给自己加了个“会员经济”的光环。

  这种形式其实能够有简单明了的解说。

  比方Uber,其间心事务是将出租车的生意复制到私家车上,让普通人经过网约为别人的出行需求供给用车服务,适当所以将车辆和人力的可用时刻“散卖”出去。

  相同,WeWork的思路则是将大面积的工作空间拆成工位,以灵敏的租期出租给小公司和个人,适当于在散卖时刻的基础上,又散卖了空间。

  作为衔接供需两头的渠道,Uber不囤积车辆和司机,但会为每一单需求给出定价并从中抽成作为公司收入。这意味着假如Uber想要多挣钱,就得做大事务量,或是进步抽成份额。

  比较之下,WeWork的商业形式更“重”一些。由于工作空间在被散卖前,有必要要由公司先用长租约拿下并加以装饰改造。散卖工位的收入与它从前整租物业的租金本钱间的差额,便是联合工作企业的毛利空间。而想要多挣钱,公司有必要确保并不断进步空间的出租率,这一点又与酒店的商业形式有类似之处。

  依据开发状况和运营时长的不同,WeWork将其坐落全球的60多万个工位描绘成处于以下5种状况:交流租借意向的“开发期”、已签约但没有进场装饰的“签约期”、进场装饰的“建造期”、开业后开端迎来上班者的“入驻期”,以及平稳的“运营期”。

  尽管WeWork从签约项目到开业的平均速度是5个月,远超9个月的商场平均水平,到2019年6月,处于前三种状况的工位算计占比仍是到达了67%,这意味着有超越一半的工位需求公司不断投入且不能发生收入。

  从静态视角,WeWork估计这部分工位在2020年将逐渐转入运营阶段,到时公司的盈余状况会大幅改进。但假如从有必要坚持不断扩张的动态视角,WeWork总会有很多的“开发期”“签约期”工位源源不断地呈现。

  除非操控乃至中止规划扩张,不然怎么快速消化这类处于前期状况的工位就会成为一个难解的长时刻课题。但这个条件自身,可能是WeWork现在更难忍受的。

  工位越多亏得越多?

  为了提振潜在出资者的决计,“新经济公司”们总能发明出一些有利于自己的成绩核算目标。

  比方,WeWork就利用了一个常见于企业服务类公司的“承认合约营收”(Commited Revenue Backlog)概念,核算一切用户在其合约期内将交给WeWork的租金总和,这样能使每年的公司营收看起来更多一些。

  在招股书中,Wework还特别提出了“事务盈余”(Contribution Margin)这一概念,以更好地阐释自己的财政状况——从财政看,这家公司从未盈余,并且亏得越来越凶猛。但从“事务盈余”的视点看,状况就没那么糟了。

  “事务盈余”的核算方法,有点挨近于毛赢利,是在收入基础上扣除已开业项意图租金本钱、未开业项意图预租本钱和新事务开发费用后的成果。依照这一目标,WeWork在2016年就有了300万美元的“盈余”。假如再排除去每年被美国会计准则认定为要参加摊销、但WeWork实践不必支付租金的“免租期”租借本钱,成果还会显得更美观。

  “事务盈余”与WeWork租借和转卖工位的事务行为直接相关,也挨近于零售连锁品牌常说的“单店盈余”模型。不过,当公司层面的各类本钱也被考虑在内后,WeWork“做”出来的这些赢利很快就消失了。

  比方,WeWork在2019年上半年发生了3.2亿美元的商场营销费用,这一规划现已挨近2018年全年的水平。WeWork辩称,每个工作空间的商场活动只会在开业前期呈现,很多营销费用被花在了公司品牌的全体建造上。但没有什么商场营销能一了百了,假如不继续投进广告,也难有继续的会员和新工作空间增加,所以实际中很难将这部分投入从事务行为中切割出来。

  另一个问题是草创公司常常难以操控的“行政办理费用”。假如这部分费用相关于营收的份额较大,就意味着公司的总部功能臃肿,也能反映出公司操控、减少本钱的手法不行有用。2019年上半年,WeWork的“行政办理费用”高达3.9亿美元,乃至现已超越了2018年全年的水平。

  终究,立志要全球化、多元化开展的WeWork,在其运营本钱中单列了一项针对新式商场的费用。在大力拓展海外事务,总计进入了12个新国家商场的2017年至2018年间,这部分的开销增加了3倍有余。

  就这样,WeWork在事务规划不断扩大的布景下,在2018年呈现了16.91亿美元的巨额亏本,且在2019年上半年并未呈现任何亏本缩窄的痕迹。这种“工位越多、亏得越多”的现象,并非靠所谓“事务盈余”的财政概念立异就能改变。

  海外商场只能奉献规划而非营收?

  从营收和本钱数据看归于“捉襟见肘”的WeWork,首要经过融资来支撑事务的开展:2019年上半年,这家公司的经营性和出资性现金流均为负值,但融资现金流高达34亿美元。

  从WeWork董事会成员的组成,能够大致看这些资金的来历。除了总计供给104亿美元融资的日本软银集团,WeWork的出资者还包含我国的弘毅本钱、危险出资公司Benchmark Capital、私募基金Rhne,以及WeWork此次上市的股票承销商高盛。它们针对WeWork的资金支撑,既包含股权和债务融资,也包含二级商场的融资帮忙。

  软银、弘毅,以及更早前与WeWork到达协作的印度地产公司Embassy,为这家公司带来的不仅是快速开辟亚洲多个国家商场的时机。我国、日本、韩国等地的WeWork都由合资公司运营。这些合资公司的成绩盈亏按份额计入上市公司报表,也具有独立融资、开展的时机。例如,WeWork我国自2016年年末开展至今,就已取得两轮独立融资,并完结了对我国商场另一联合工作品牌“裸心社”的全资收买。

  WeWork的这部散布局,明显是在押宝我国、印度的创业热潮,及其关于东南亚其他国家的理念冲击。不过在这些商场,尽管WeWork自身能够快速开展,但仿照者也很简单拿到融资,这无疑加重了竞赛的难度。

  仍是以我国商场为例。WeWork我国总经理艾铁成在此前承受采访时表明,会将合资公司看作“我国本乡企业”。但《榜首财经》YiMagazine此前了解到的状况是:在联合工作最重要的选址问题上,WeWork我国公司的决议计划权并不把握在我国人手上。在面临更灵敏的本地竞赛对手时,WeWork为了抢夺更好的点位,常常要支付比公允价格更高的租金。

  作为一家名义上的“技能公司”,WeWork会标榜自己用机器学习做空间规划、用大数据做选址调研。2016年至2017年间,其绝大部分的选址调研都是与方位数据公司Factual协作完结的,后者会为WeWork供给包含餐厅、零售、健身、酒店、夜生活等多个业态的散布状况供参阅。

  在亚洲的首个落地城市上海,WeWork挑选中心商圈内非尖端物业、一起垂青各类商业配套的思路并没有改变。围绕着其“亚洲旗舰店”,WeWork现在现已在南京西路商圈内具有3个工作空间,一个固定工位的月租金最高可达3750元。以单个工位占地5平方米折算,这一租金水平其实远远超越了商圈内的超甲级写字楼。

  不过有意思的是,WeWork在招股书中表明,美国和英国商场仍是公司的首要收入来历,其间美国本乡在2018年为WeWork奉献了62%的营收,而来自我国商场的亏本乃至还将公司2019年上半年的“事务奉献”拉低了近3个百分点。

  新事务其实一个也不新?

  2019年年头,WeWork将公司正式更名为The We Company,以宣告在联合工作之外其他范畴长时刻投入的决计。此次请求上市的,也正是The We Company这一公司主体。

  这些范畴包含同享公寓WeLive、私营校园WeGrow、健身房事务Rise by We、企业装饰服务Powered by We等。尽管招股书显现现在The We Company的大部分营收都由WeWork奉献,但以上“花边项目”总能不时引发商场重视和媒体评论,协助这家公司一直坚持存在感。

  抛开Adam Neumann给出的令人目不暇接的概念包装,WeLive实践上是个长租公寓、Airbnb和酒店式公寓的混合体,WeGrow和Rise by We都是将老练的商业形式重做了一遍,谈不上更多立异。仅有在招股书中被相对着重的,是能够依据企业需求、量身定做一个WeWork风格工作室的Powered by We服务。

  依照WeWork的另一个我国本乡对手“氪空间”创始人刘成城此前对《榜首财经》YiMagazine的说法,这是一个不会占用很多现金流,“比卖工位更挣钱”的生意。

  除了这类新式事务,从2017年年头开端,WeWork还在房地产技能和同享工作的草创公司圈子里敞开了“扫货形式”,出资或收买的公司前后合计24家。从这些公司的性质看,它们要么能够补足WeWork的“技能”才干,要么是能增强WeWork的“社区”和“教育”气氛。其间一些公司现已开端为WeWork奉献收入。比方它于2017年收买的活动安排公司Meetup和编程教育公司Flatiron School,当年就奉献了320万美元的营收进账。Meetup后期还成为WeLive项目内重要的服务供货商,Flatiron School则乘上了互联网教育的春风,现在在美国已有10个训练地址。招股书中,WeWork还披露了同属The We Company系统的房地产基金事务ARK的状况。ARK旗下办理着两只基金,总规划到达29亿美元,首要事务便是为WeWork寻觅适宜整栋购入的物业,以便做深度改造。现在,ARK现已买下了纽约第五大道上的标志修建、老百货公司Lord&Taylor的总店大楼,并洽谈从黑石集团处购买伦敦德文郡广场的12栋修建。长时刻来看,ARK在The We Company更多应被视作一种用重财物形式进一步取得财物增值的手法——联合工作服务的入驻,或许能使所在物业享用更大增值空间;未来倒手转卖物业所取得的收入,比较要聚沙成塔的会员费来说也更可观。WeWork也在抢夺大公司客户。除了前文说到的Powered by We服务,招股书显现其“企业会员”在总会员数中的占比已达40%。每一个“企业会员”所绑定的,都是一家规划超越500人的公司。IBM亚马逊微软、汇丰银行、字节跳动……这些公司都现已成了WeWork的“大客户”。关于大公司而言,多元化工作的形式当然有其价值,由于除了处理灵敏性的问题,也有潜在的事务协作以及吸收多元构思的时机。对此,WeWork给出了不错的处理方案,但这不代表大公司的这类需求一定要经过WeWork,或是其他的联合工作品牌才干得到处理。假如WeWork所描画的立异性在实际中终究被逐个证明不过是老套路的概念创新,它或许会再次回到“全球发明者社区”的定位上,测验在不确定性更强的构思作业者身上挣钱。究竟,发明这家公司的Adam Neumann自己,现已成功地将不确定性变成了实实在在的钱。

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